Ihr Finanzierungskonzept
Grundlage für die Auswahl des richtigen Bankpartners ist Ihr individuelles Finanzierungskonzept. Dieses Konzept erstellen wir für Sie in schriftlicher Form und besprechen mit Ihnen die Einzelheiten in einem persönlichen Gespräch. Im Konzept berücksichtigen wir in der Regel mehrere Finanzierungsalternativen, für die wir die Vor- und Nachteile aufzeigen, so dass Sie in der Lage sind, sich für die Finanzierungsform zu entscheiden, die Ihren Vorstellungen am besten entspricht.
Wieviel Haus können Sie sich leisten?
Nach Analyse Ihrer Einnahmen und Ausgaben und in Übereinstimmung mit dem von Ihnen vorgesehenen monatlichen Betrag, den Sie für Ihr Immobilienvorhaben investieren möchten, errechnen wir Ihnen den dafür erhältlichen maximalen Darlehensbetrag.
Eigenkapital einsetzen oder anlegen?
Der verbleibende Betrag zwischen den Gesamtkosten und Ihren Eigenmitteln (Eigenkapital und Eigenleistungen) muss als Darlehen finanziert werden.
Allerdings sollten Sie überlegen, ob Sie Ihr Eigenkapital
- lieber in die Finanzierung einsetzen, wodurch es für Sie nicht mehr verfügbar ist, oder
- besser in einer für Sie geeigneten Anlageform anlegen
Bitte denken Sie daran, dass unverhergesehene Situationen Ihre Kostenplanung übersteigen können, dass Sie sich noch während der Bauphase oder kurz danach für zusätzliche Anschaffungen entschließen, dass nach Ablauf von zehn bis fünfzehn Jahren unter Umständen Renovierungen notwendig sind und, und, und ... Situationen also, die Sie mit zurückbehaltenem Eigenkapital leichter lösen können als durch eine teure Nachfinanzierung.
Im Falle einer teilweisen oder kompletten Vermietung Ihrer Immobilie ist es aus steuerlichen Überlegungen meist besser, so wenig wie möglich Eigenmittel einzusetzen. Dies gilt aber immer auch dann, wenn die zu erzielenden Kapitalanlagezinsen höher sind als die Darlehenszinsen.
Können Sie öffentliche Fördermittel nutzen?
Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die Bayerische Landesbodenkreditanstalt (Bayern-LaBo) und unter Umständen über regionale Förderprogramme können Sie unter bestimmten Voraussetzungen zinsgünstige oder sogar zinsbefreite Darlehen einsetzen und damit Ihre monatliche Liquidität erheblich verbessern (oder sich mehr Darlehensmittel und damit mehr Haus leisten).
Folgende Programme können u.a. in Bayern genutzt werden (für andere Bundesländer klären wir die staatlichen Förderprogramme gerne für Sie):
Die KfW bietet bundesweit folgende Programme an:
- Energieeffizient Bauen
- Energieeffizient Sanieren
- KfW-Wohnungseigentumsprogramm
- Wohnraum modernisieren
- KfW-Programm Erneuerbare Energien
Die Einzelheiten können Sie unserer Seite Fördermittel und den darin enthaltenen Links zur Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und der Bayerischen Landesbank entnehmen.
Wichtig für Sie: wir sagen Ihnen nicht nur, welche Fördermittel Sie nutzen können, sondern übernehmen für Sie auch die kompette Abwicklung von der Antragstellung bis zur Auszahlung.
Sicherheit oder Flexibilität?
Die Grundidee des InnoMedia-Finanzierungs-Balance-Systems drückt die beiden Entscheidungsparameter aus: Sicherheit und Flexibilität. Jedes Finanzierungskonzept wird sich deshalb im Spannungsfeld dieser beiden Eckpunkte befinden.
Aufgabe des individuellen Finanzierungskonzeptes ist es, die richtige Finanzierungsform für Sie herauszufinden. Welche Finanzierungsform die richtige für Sie ist, werden wir mit dem InnoMedia-Finanzierungs-Balance-System und mit dem für Sie persönlich erstellten Finanzierungskonzept ermitteln.
Wie soll die Rückzahlung erfolgen?
Die Höhe des Tilgungssatzes, aber auch die Art der Tilgung, entscheiden über die Gesamtlaufzeit des Darlehens und damit über die Gesamtinvestition für die Finanzierung. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, das Darlehen zurückzuzahlen:
- annuitätisch
- endfällig
Bei der annuitätischen Finanzierung vereinbaren Sie mit der Bank eine feste regelmäßige Rate, die aus Zins- und Tilgungsanteil besteht. Während der Rückzahlungsphase verringert sich der Zinsbetrag; der Tilgungsbetrag erhöht sich dagegen um den selben Betrag.
Für die endfällige Finanzierung zahlen Sie Ihren Tilgungsbetrag außerhalb der Finanzierung in einen externen Tilgungsträger. Dieser Tilgungsträger (Surrogat) kann eine Lebens- oder Rentenversicherung, ein Bausparvertrag oder ein Investmentsparvertrag sein.
Sinnvoll ist diese Art der Rückzahlung fast immer bei steuerlicher Zinsabsetzbarkeit, z.B. bei einer vermieteten Immobilie, aber auch dann, wenn der zu erzielende Guthabenzins höher ist als der zu zahlende Darlehenszins.
Zinsfestschreibung oder variabel?
Der Zeitraum, in dem sich der Zinssatz nicht ändern kann, ist in erster Linie abhängig von der persönlichen finanziellen Situation. Sind in einigen Jahren Zahlungen aus der Familie (z.B. Erbschaft) oder aus bestehenden Verträgen (z.B. Auszahlungen aus Lebensversicherungen oder Sparverträgen) zu erwarten und können diese Beträge für die Darlehensrückzahlung verwendet werden, dann sollte die Zeit der Zinsfestschreibung auf die Auszahlungszeitpunkte abgestimmt werden.
Wer sehr sicherheitsbetont ist (siehe Finanzierungs-Balance-System), der wird grundsätzlich eine lange Zinsbindung (10 Jahre oder länger) bevorzugen. Aber auch in Niedrigzinsphasen ist eine lange Zinsbindung mit einer eventuell erhöhten Tilgung zu empfehlen.
Aber auch die Vereinbarung eines variablen Zinssatzes ist im Hinblick auf die Möglichkeit, jederzeit das Darlehen zurückzahlen zu können, äußerst attraktiv. Gegebenenfalls läßt sich mit der Bank eine Zinsobergrenze (Cap-Darlehen) vereinbaren, um eine Erhöhung des Zinssatzes nach oben zu begrenzen.
In jedem Falle kann nach § 489 Absatz 1 Nr. 3 BGB jedes hypothekarische Darlehen vom Darlehensnehmer nach 10 Jahren einseitig gekündigt werden, selbst dann, wenn mit der Bank eine längere Zinsbindungsdauer vereinbart ist.